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Tür zu

Offene Immobilienfonds werden ihrem Namen einmal mehr nicht gerecht.

Werner Hedrich 23.11.2009


Das Wörterbuch sagt: im|mo|bil [lat.] unbeweglich; Ggs. Mobil.

Schon wieder sind mit Degi International und AXA Immoselect zwei offene Immobilienfonds geschlossen. So langsam dämmert es Sparern, dass diese deutsche Asset Klasse ein strukturelles Problem hat. Dafür können Einkaufspassagen, Hochhaustürme und Logistik-Center an sich nichts. Die Hülle, das Produktversprechen der täglichen Rückgabemöglichkeit, liefert aber anscheinend nicht, was versprochen wurde und das erstaunt auch nicht. Die Begründungen der neu auflodernden Krise sind einleuchtend, treffen aber nicht den Kern des Problems. Selbstverständlich stehen die offenen Immobilienfonds besser da, die über stabile Vertriebsstrukturen verfügen. Mit den Sales-Forces können signifikante Abflüsse oder gar Zuflüsse wie beim SEB Immobilienfonds gesteuert werden. Auch die Bewertungsdebatte, ob nun das angelsächsische oder deutsche Bewertungsverfahren näher am Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie ist, führt nicht zum Ziel. Der Preis der Immobilie steht, wenn die Tinte unter dem Kaufvertrag trocknet.

Liquiditätsprämien

Für Illiquidität oder Liquidität werden Preise an den Märkten gezahlt. Das gilt für Asset Backed Securities (ABS), Nebenwerte an den globalen Aktienmärkten oder Vorzugsaktien genauso wie für Genussscheine und Einkaufs-Center. Was weniger gehandelt wird, verdient eine Prämie für Illiquidität. Es ist mehr als fraglich, ob dieser Preiskomponente in den offenen Immobilienfonds Rechnung getragen wird.

Was tun?

Geringe Liquidität und tägliche Rückgabemöglichkeit passen nicht zusammen. Man könnte ordentliche Rücknahmegebühren einführen, sagen wir von 10%, wenn der Fonds in den ersten fünf Jahren zurückgegeben wird. Oder man öffnet den Fonds nur einmal im Jahr. Anleger müssen aber schon drei Monate vorher angeben, ob sie zeichnen oder zurückgeben wollen. Zwischen diesen Terminen werden die Fonds wie REITS (Real Estate Investment Trusts) oder Immobilienaktien an den Börsen gehandelt. Das geschieht schon heute. Die Umsätze steigen schlagartig an, wenn ein Fonds die Rücknahme aussetzt. Oder man bezeichnet die Fonds künftig nur noch als Immobilienfonds, die wie REITS an der Börse handeln. Anteilsausgaben sind dann wie Kapitalerhöhungen einer Aktiengesellschaft. Dann sehen aber die Charts nicht mehr so schön aus: Von links unten schön stetig nach rechts oben. Aber dieser Verlauf ist ohnehin trügerisch.
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Werner Hedrich