Der Fall SEB ImmoInvest: Was tun, Berater?

Ein Gastkommentar von Caroline Herkströter und Martin Krause von der Kanzlei Norton Rose LLP, Frankfurt.

Die SEB Asset Management hat sich entschieden, ihr 6,3 Milliarden-Euro schweres Flaggschiff, den SEB ImmoInvest, am 7. Mai wieder zu öffnen. Nachdem der in Immobilien investierte Fonds bislang für knapp 2 Jahre geschlossen war, stehen Anleger - und damit auch ihre Anlageberater - vor der Frage, wie sie sich in den wenigen verbleibenden Tagen bis zur Wiedereröffnung verhalten sollen: Anteile zurückzugeben, halten oder möglicherweise sogar zusätzlich in den Fonds investieren? (lesen Sie die Checkliste zum SEB ImmoInvest hier)

 

Da Anleger mit den anstehenden Entscheidungen häufig überfordert sind, müssen sich Anlageberater auf die jetzt anstehenden Kundengespräche gut vorbereiten. Welche Maßgaben ein Anlageberater aus rechtlicher Sicht bei der Beratung seiner Kunden zu beachten hat, stellen Caroline Herkströter und Martin Krause von der Kanzlei Norton Rose LLP, Frankfurt, in folgendem Gastbeitrag vor.

Grundsätzlich muss ein Anlageberater für seine Anlageempfehlung individuelle, mikro- und makroökonomische Aspekte berücksichtigen. Dabei ist seine Leitlinie naturgemäß das Wohl (Nutzenmaximum) seines Kunden.

Die individuelle Ebene kann eine Rückgabeentscheidung erzwingen, z.B. wenn der Anleger Liquidität benötigt, um fällige Verbindlichkeiten zu erfüllen.

Auf der mikroökonomischen Ebene gilt es, sich den Mechanismus zu vergegenwärtigen, dass es bei einem die Liquidität übersteigenden Rückgabeverlangen nicht zu einer Öffnung, sondern im Gegenteil zur Abwicklung des Fonds kommen wird. Welchen Betrag ein Anleger im Abwicklungsfall erhält, lässt sich allerdings nicht sicher prognostizieren. Ein Wertverlust ist ein mögliches -- vielleicht sogar wahrscheinliches -- Szenario, weil die Immobilien im Abwicklungsfall unter Zeitdruck zu veräußern sind. Freilich gibt es aber keinen Automatismus, dass zügige Veräußerungen einen Verlust nach sich ziehen müssen. Es kann sogar im Gegenteil so sein, dass sich die Preise auf dem Immobilienmarkt während der Liquidationsphase schnell erhöhen und sogar den gegenwärtigen Wertabschlag von 5% überkompensieren (vgl. nachstehend die makroökonomische Betrachtung).

Durch die Unsicherheit der Wertentwicklung bei Abwicklung unterscheidet sich das vorliegende Szenario auch wesentlich vom sog. „Gefangenendilemma“, welches davon ausgeht, dass bei „unkooperativem“ Verhalten (was vorliegend ein liquiditätsübersteigendes Anteilrückgabeverlangen bedeutet) für alle Beteiligten der größtmögliche Nachteil eintritt. Ein solcher ist hier keine gesicherte Erkenntnis. Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht darin, dass eine Anteilrückgabe in ungefährer Höhe der vorhandenen Liquidität sogar für die verbleibenden Anteilinhaber vorteilhaft sein kann, denn Liquidität bedeutet naturgemäß eine Verwässerung der Immobilienperformance und diese fällt bei 30% erheblich ins Gewicht.

Für einen Anteilinhaber kann es deshalb eine rationale Entscheidung sein, im Fonds zu verbleiben, auch wenn viele andere Anteilinhaber zurückgeben.

Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenahng auch die makroökonomische Perspektive.

Durch eine Anteilrückgabe verbauen sich Anleger die Möglichkeit, an den schon jetzt wieder festzustellenden Wertsteigerungen von Immobilien durch ein Halten ihrer Anteile weiterhin zu partizipieren. Vor dem Hintergrund expansiver Geldpolitik und bereits jetzt beobachtbarer Inflation sind für das Immobiliensegment weitere Preiserhöhungen zu erwarten. Auch vor dem Hintergrund mangelnder solider Anlagealternativen sowie der Kosten für die -- nach einer Rückgabe notwendig werdende -- Neuinvestition des freigesetzten Kapitals kann sich eine Anteilrückgabe als nachteilig erweisen. Für einen Investor mit Inflationserwartung kommt sogar im Gegenteil die Zeichnung weiterer Anteile in Betracht.

Kein Kriterium für die Anlageberatung (weder für noch gegen offene Immobilienfonds) stellt die Änderung des Rechtsrahmens durch das sog. Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) dar, mit dem der Gesetzgeber die Koordinaten für Immobilienfonds geändert hat (u.a. Einschränkung der Rückgabemöglichkeiten). Der Zielsetzung des Gesetzgebers, das bewährte Produkt Immobilienfonds für die Zukunft robuster aufzustellen, darf sich ein Anlageberater anschließen, ohne sich dabei einem Haftungsrisiko auszusetzen.

Welche rechtlichen Vorgaben hat ein Anlageberater aber zu beachten, will er etwaigen Haftungsfällen vorbeugen? Kommt der Anleger in der gegenwärtigen Situation mit der Bitte um Beratung auf ihn zu, so schuldet der Berater ihm eine „anleger- und anlagegerechte“ sowie „objektgerechte“ Beratung. Dies bedeutet einerseits, dass der Berater sich ein „Bild“ von seinem Kunden macht, sich auf ihn „einstellt“, um ihn in Bezug auf seine individuelle Situation angemessen beraten zu können. Mit Blick auf die sofortige Rückgabe der Anteile am SEB ImmoInvest, kommt es insbesondere entscheidend auf die Aufklärung der Anlageziele und der Risikobereitschaft des Kunden an. Daneben schuldet der Anlageberater eine anlagegerechte Beratung des Kunden. Hier sind insbesondere die spezifischen Risiken der Anlageform vor dem Hintergrund der mikro- und makroökonomischen Situation zu benennen und zu erläutern. Schließlich schuldet der Anlageberater auch eine objektgerechte Beratung. Darunter fällt die Pflicht des Beraters, das von ihm empfohlene Produkt gewissenhaft zu überprüfen, also etwa Prospekte und Broschüren auf Plausibilität zu prüfen und die aktuelle Medienberichterstattung zum Produkt auszuwerten. Es ist die Aufgabe des Anlageberaters, die Entwicklung des SEB ImmoInvest und damit natürlich auch des Immobilienmarktes an sich zu beurteilen.

Letztlich wird der Anlageberater sämtliche Vorgaben beachten und zu einer Einschätzung gelangen müssen, ob Rückgabe oder Verbleib für den jeweiligen Kunden die richtige Beratung ist. Dabei stellen die Regelungen des AnsFuG für sich allein keinen Grund für oder gegen Anteilrückgabeempfehlungen dar -- weder beim SEB ImmoInvest noch bei anderen Immobilienfonds. Vielmehr wird sich der Anlageberater von anderen Aspekten leiten lassen. Auf der makro- und mikroökonomischen Ebene wird die Inflationserwartung und die generelle Erwartung für den Immobilienmarkt eine maßgebliche Rolle spielen. Ein Anlageberater, der Inflation erwartet und damit rechnet, dass durch einige Anteilrückgaben die Liquiditätsquote und damit die Verwässerung reduziert wird, und der zudem von der Qualität des Fonds und seines Managements überzeugt ist, wird zum Verbleib und ggf. sogar zu Neuzeichnungen raten. Umgekehrt wird er die Rückgabe empfehlen, wenn beispielsweise der Anleger dringend Liquidität zur Schuldentilgung benötigt. Zu welchem Ergebnis der Anlageberater letztlich auch gelangen mag: Wichtig für seine Haftungsvermeidung ist, dass er die vorgenannten Erwartungen und seine hieraus gezogenen Konsequenzen seinem Anleger mitteilt und dies hinreichend dokumentiert.